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天風學長對直覺的背離:


由於2022年房企拿地大幅下滑(2022年1-10月,購置土地面積同比下降-53%,土地成交價款同比下降-47%),2023年土地購置費將主要受2022年土地成交價款的影響。在中性假設下,預計2023年土地購置費在2.76萬億元左右,較2022年下滑33%左右,對應2023年其他費用支出較2022年下降32.6%(樂觀、悲觀假設為30.8%、34.4%)。

(2)2023年建安設備投資有望出現正增長,地產投資更差但對GDP貢獻不降反升

無論是建築工程、安裝工程,還是設備工器具採購,與其相關的投資通常發生在專案開工之後、施工過程之中、竣工交付之前,因此預測建安設備投資的核心在於判斷房地產專案的施工情況。進一步,我們可以將建安設備投資拆分成“施工面積”和“施工強度”兩個部分,即“建安設備投資=施工面積×施工強度”


施工面積為統計局官方披露指標,指告期內施工的全部房屋建築面積,可以通過上年施工面積、上年竣工面積、當年新開工面積、當年淨停工面積進行測算。施工強度為根據統計局指標構建的衍生指標,代表報告期內每單位施工面積所需要的平均建安設備投資規模。

預計2023年施工面積的降幅收窄,原因是“新開工下滑、淨停工減少”,兩者形成對沖。施工面積的預測我們主要利用以下模型:

2022年的施工面積和竣工面積可以根據今年1-10月資料推測,預計2022年施工面積和竣工面積分別為91.5億平方米、8.7億平方米,分別較2021年下降6.2%、14.7%。

2023年的新開工面積與開工之前24個月的購置土地面積有高度的相關性,用“購置土地面積MA24 / 新開工面積”構建的“新開工倍數”具備較為穩定的季節性規律。利用月度購置土地面積資料,可預測在樂觀、中性、悲觀的假設下,2023年新開工面積分別為10.5、10.3、10.1億方左右,較2022年預計分別下降-15%、-16%、-18%。

2023年的淨停工面積,主要取決於“保交樓”的推進情況,考慮到當前推進“保交樓”的相關政策正在陸續出臺,並且作為重點的民生工作有望進一步加碼(詳見報告《地產政策三問:效果怎樣?是否刺激?如何演繹?》),預計2023年淨停工面積或將出現明顯下降。

2022年,由於房地產企業風險持續暴露,部分房企開工能力不足,導致淨停工面積大幅提升。根據上文對2022年施工面積、竣工面積、新開工面積的預測,2022年的淨停工面積約為8.2億平方米(2021年施工面積-2021年竣工面積+2022年新開工面積-2022年施工面積),較2021年大幅增加2.3億平方米,增幅高達39%。我們假設在保交樓政策的推進下,2023年淨停工面積回到2021年的水準,即5.9億平方米。


2023年施工面積預計在87億平方米左右,較2022年下降4.6%,同比降幅有望收窄1.5pct。

施工強度代表房企在每單位施工面積上投入的建築、安裝、設備工器具採購相關資金,與房企的經營模式有較大的關係。

2022年,房地產施工強度弱於往年。2022年1-10月,施工強度約為808元/平方米,處於2014年以來偏低的水準,僅高於2019年,較2021年同比回落3.9%。施工強度的下降,可能與房地產風險暴露過程中大量停工以及周轉放緩有直接關係。

2023年施工強度有望提升,“保交樓”的加速推進將直接帶動房企加大對在建項目的投入力度。樂觀情景下,我們預計2023年施工強度有望提升至近年來高點——2017年的1025元/平方米;悲觀情景下,預計2023年施工強度大概率至少能夠與2021年的980元/平方米持平;中性情景取樂觀、悲觀情景下施工強度的均值,即1003元/平方米。

綜合對2023年施工面積、施工強度的假設和預測,可以得到對2023年房地產投資中建安設備投資的預測。結果顯示,在樂觀、中性、悲觀的假設下,2023年建安設備投資預計分別在8.97、8.75、8.53萬億元左右,同比增速為+4.0%、+1.5%、-1.0%。

我們預計在樂觀、中性、悲觀的假設下,2023年房地產投資完成額分別在12.3、12.0、11.7萬億元左右,較2022年下降8%、11%、13%,樂觀假設下降幅較2022年收窄0.6pct,中性和悲觀假設下降幅擴大1.6、3.9pct。


結論三、保交樓支撐明年經濟,不走老路加大地方財政壓力

2023年的房地產市場可能極為特殊,房地產政策會有兩條底線——“保交樓”的民生底線和“不走老路”的風險底線。在兩個底線的約束下,明年房地產政策的重心,大概率會落在供給端的存量項目建設以及保障優質主體之上,而對需求端的刺激更多會是溫和、精准的因城施策,房地產銷售有望企穩,但難見反彈。

供給端這邊,我們會看到,如果明年“保交樓”推進順利,房企加快復工複產、有效提升施工強度,則建安設備投資可能會出現明顯的改善,成為房地產投資的拉動項。儘管明年房地產投資增速仍將繼續下滑,但其對GDP的影響反而比今年更小,原因是土地購置費不計入固定資本形成總額,對GDP並不產生直接的影響。

明年建安設備投資增速預計回升11個pct至1.5%左右,將給明年名義GDP增速帶來0.8個pct左右的直接貢獻。此外,加快施工竣工將帶動房地產上游建築建材、下游傢俱家電等行業的修復,也會對宏觀經濟產生偏積極的影響。

需求端這邊,由於經濟缺少強勁復蘇,同時剛剛經歷房地產市場風險暴露的大年,明年房企投資意願和信心難以出現快速修復,有限的資金預計將更多向施工端而非拿地端傾斜,房企拿地可能首次出現連續兩年下滑。明年土地購置費可能會出現-33%左右的深度下跌,在土地購置費的拖累下,2023年房地產投資降幅會進一步擴大。

同時由於土地購置費的深度下滑,房企實繳的土地款也會在今年的基礎上進一步減少,明年地方政府性基金收入或將面臨進一步減收的風險。地方財政繼續吃緊,既會制約基建投資的增長空間,也會增加城投平臺的信用風險,這是經濟結構轉型過程中持續存在的問題。


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