美聯儲減息半厘,香港銀行出乎預期緊貼步伐,且最優惠利率(P)下調0.25厘多於市場預期,全港供樓人士即時受惠。每100萬元物業按揭分30年攤還計算,每月供款由4847元降至4703元,即慳144元或2.97%。業界估計,最優惠利率仍有下調空間,年內或再減0.125厘,到明年底更有望回到加息周期前的約5厘水平,供樓人士負擔勢將大幅減輕。
香港採用聯匯制度,故港息與美息走向具一致性。然而,近幾次美聯儲開啟加息或減息周期之初,港息變化往往會較為滯後。例如美聯儲2022年3月首次加息,香港的最優惠利率在同年9月才第一次調整。是次美聯儲局以大手減息半厘拉開序幕,香港銀行罕見同日作出反應。滙豐、中銀、恒生最優惠利率由5.875厘降至5.625厘,而渣打、東亞則減到5.875厘。
對供樓人士而言,無論是P按(最優惠利率)或H按(拆息掛鈎)計劃也同樣受惠,因後者息率早已觸頂,變相與P按無異。假設按揭貸款額500萬元及年期為30年,減息前P按計劃及H按封頂利率為4.125厘(P-1.75厘,減息前P=5.875厘),每月供款24232元;當銀行下調最優惠利率0.25厘,實際按息將降至3.875厘,每月供款將減少720元或3%至23512元。假設最優惠利率進一步回落至5厘水平,實際按息將再降至3.25厘,每月供款較減息前大幅節省10.2%或2472元。
最優惠利率明年或降至5厘
無論是供樓人士或有意置業人士,最關注的當然是未來香港銀行會否繼續減息。星之谷行政總裁莊錦輝形容,今次減息是「皆大歡喜」,無論是新買或是現有按揭在身的業主都能受惠,每100萬貸款額,每月供款開支減少約144元。他又預計,今年年底,P有空間再減0.125厘,至明年底P有望回落至5厘,即回到加息周期前。
莊錦輝表示,今次銀行減息對市場釋出積極信號,除了供樓人士之外,中小企、商舖業主,以及零售業經營者均減少其貸款利息負擔,改善經營環境,對整體經濟前景有正面影響。隨着一個月香港銀行同業拆息(H)持續下跌,銀行的資金成本壓力將逐漸緩解。他預計,未來銀行對按揭的態度會變得更加積極,現金回贈和其他優惠有望改善。
按揭入息門檻降 吸引買家入市
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明亦稱,除了業主節省利息開支,申請按揭的入息門檻亦會同步降低,令更多人有能力上車,對樓市來說是一個正面信號,有助於逐步恢復市場信心。他續稱,目前本港住宅租金回報率普遍為3.3厘左右,當按揭息率低於租金回報率時,將帶動更多租客逐步入市,為樓按市場帶來正面支持。中原按揭董事總經理王美鳳預期,實際按息年內逐步降至3.75厘,較目前尚有0.125厘下調空間,明年本港減息將繼續隨美減息周期,但減幅不會跟足。
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