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看升? 看跌? 樓市走勢2022

花旗唱淡2022香港樓市,料受到移民潮、供應增加、美國有可能加息等負面因素影響,預料今年住宅樓價下跌7%至10%,更將恒地及信置評級降至沽售。


繼早前政府公布引入限呎樓措施後,下一季度推屯門住宅用地,單位面積下限要有280呎,將減少納米樓供應。更有報道指,部分銀行基於風險考慮,研究停做樓宇面積250方呎以下單位的按揭貸款,惟暫未有定案。



由於假期效應,以及本地有新病毒殺入社區,令以溢價銷售的一手市場蒙上陰霾。另外,今年有3至4萬個新盤推售,市場要時間消化,二手樓市料續被搶客。

除了有本地大型地產代理明言,二手樓價下調趨勢已成外,再有美資投行踩多腳,料今年樓價跌。


最終周末兩日千多個新盤,只賣出逾180伙,佔整體近2成。其中雋薈只售出35伙,佔整體3成,而The YOHO Hub次輪賣137伙,佔整體66%,連同首輪累售264伙計,共售出約401伙,佔該期數1,030伙近四成。


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汪敦敬:明年樓價升幅不可能少於5%


資深投資者蔡志忠表示,2021年首三季整體樓價勁升7%至8%,但受到內房資金鏈緊張、平賣資產等一連串負面消息影響,拖低香港物業市場,第四季樓價出現回落。他預計,明年初市場亦不會有利好消息出現,加上港府遲遲未能完全通關,料明年首季樓市繼續「捱打」,市況偏軟。


至於祥益地產創辦人兼總裁汪敦敬則表示,對明年樓市走勢相當樂觀,看好整體樓價可升5%至10%。他認為,現時樓市並沒有泡沫,加上過去兩年受社會事件及疫情影響,估計不少市民已累積一定購買力,他舉例指,「𠵱大時大節餐廳訂枱係爆滿,訂位係相當難,反映市民手上資金充裕。」他相信只要有好消息推出,便會刺激樓價向上。


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過去一年樓市表現反覆,利好利淡因素爭持,樓價在7月份衝破歷史高位後,即掉頭回落,持續向下。展望2022年,市場續憧憬通關、北水流入,惟同時美國有機會加息等,《香港01》找來多位地產業界人士為新一年樓市把脈。


蔡志忠:半新樓「10間有7至8間都要輸」

儘管面對上述逆風,暫時只是2022年開始,今年樓價最終會如何走,仍要拭目以待。

近年不少半新盤轉手均需要蝕讓,蔡志忠認為,近三至五年買入的新樓「揀錯咗就要輸,如果計埋使費,10間有7至8間都要輸」,他預料此情況有機會繼續出現,「有啲豪宅買入嚟5,000萬,賣出去又5,000萬,表面冇平過,但有啲業主係要畀15%稅、有啲公司客畀30%稅,蝕使費情況好普遍。」


資深投資者蔡志忠指,遲遲未通關,樓市只會續「捱打」。


無獨有偶,美銀證券亦認為,利率升加上香港經濟展望疲弱,料本港住宅樓價有下跌壓力,預期住宅樓價今年將下跌5%至10%,一手銷量料介乎持平至減少10%,主因是內地的經濟放緩及美國開始加息。


其中,包括首輪開賣的旺角納米新盤雋薈,計劃售120伙,全屬開放式,實用面積介乎152至228方呎,折實售價由約338.8萬至656.5萬元。以及包括新地旗下The YOHO Hub次輪售209伙,實用面積325至1,036方呎,折實售價由698.8萬至2,275.4萬元,呎價由18,882元至23,547元不等。


至於中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為,即使美國2022年進入加息周期,香港亦未必跟隨,預期香港將繼續維持於歷史低位的低息環境,實質按揭利率將維持於2厘以下。隨著疫情穩定,通關有望,陳永傑預料,2022年上半年私人住宅樓價升幅可逾6%。

踏入2022年首個周末六、日,一手市場共有30個新盤推出,兩日共要售1239伙,反映發展商要吸盡購買力,心急清貨。


陳永傑:港未必跟隨加息


二手樓價跌勢已成,樓市已現三個逆風訊號?今年樓價走勢舉步維艱?

1.傳銀行研停做納米樓按揭


3.大行紛紛降今年樓價預測


由於納米樓樓呎價隨時過2萬呎,兼可做九成按揭,加上有關上車客財力較弱,若樓價於未來下挫,銀行首當其衝,要承受問題貸款風險亦不少。

2.新盤銷情明顯放慢?


汪敦敬認為,2022年本港樓價至少再升5%。


汪敦敬又認為,目前市場處於二元化經濟,未有資產的人士,目前仍處於儲蓄階段;但有資產的市民擁有相當強勁的購買力,足夠支撐樓市,他認為明年樓價升幅不可能少於5%。

其實,銀行收緊納米樓按揭已有跡可尋。去年,桂洪集團旗下紅磡單幢新盤「曼翹」銷情火爆,超購37倍多,但卻爆出有大型銀行不為該盤提供樓花按揭申請(即是即供按揭計劃)。桂洪屬小型地產商,財力可能較弱,銀行要加強風險管理,亦無可厚非。

不過,他認為,內房的惡劣情況不會一直持續,料內地政府經過首季低潮後,明年第二季有機會推出救市措施,帶動市況,同時料利好香港樓市,估計明年全年計樓價依然有機會上升3%至4%。





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