花旗唱淡2022香港樓市，料受到移民潮、供應增加、美國有可能加息等負面因素影響，預料今年住宅樓價下跌7%至10%，更將恒地及信置評級降至沽售。
繼早前政府公布引入限呎樓措施後，下一季度推屯門住宅用地，單位面積下限要有280呎，將減少納米樓供應。更有報道指，部分銀行基於風險考慮，研究停做樓宇面積250方呎以下單位的按揭貸款，惟暫未有定案。
由於假期效應，以及本地有新病毒殺入社區，令以溢價銷售的一手市場蒙上陰霾。另外，今年有3至4萬個新盤推售，市場要時間消化，二手樓市料續被搶客。
除了有本地大型地產代理明言，二手樓價下調趨勢已成外，再有美資投行踩多腳，料今年樓價跌。
最終周末兩日千多個新盤，只賣出逾180伙，佔整體近2成。其中雋薈只售出35伙，佔整體3成，而The YOHO Hub次輪賣137伙，佔整體66%，連同首輪累售264伙計，共售出約401伙，佔該期數1,030伙近四成。
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汪敦敬：明年樓價升幅不可能少於5%
資深投資者蔡志忠表示，2021年首三季整體樓價勁升7%至8%，但受到內房資金鏈緊張、平賣資產等一連串負面消息影響，拖低香港物業市場，第四季樓價出現回落。他預計，明年初市場亦不會有利好消息出現，加上港府遲遲未能完全通關，料明年首季樓市繼續「捱打」，市況偏軟。
至於祥益地產創辦人兼總裁汪敦敬則表示，對明年樓市走勢相當樂觀，看好整體樓價可升5％至10%。他認為，現時樓市並沒有泡沫，加上過去兩年受社會事件及疫情影響，估計不少市民已累積一定購買力，他舉例指，「𠵱大時大節餐廳訂枱係爆滿，訂位係相當難，反映市民手上資金充裕。」他相信只要有好消息推出，便會刺激樓價向上。
過去一年樓市表現反覆，利好利淡因素爭持，樓價在7月份衝破歷史高位後，即掉頭回落，持續向下。展望2022年，市場續憧憬通關、北水流入，惟同時美國有機會加息等，《香港01》找來多位地產業界人士為新一年樓市把脈。
蔡志忠：半新樓「10間有7至8間都要輸」
儘管面對上述逆風，暫時只是2022年開始，今年樓價最終會如何走，仍要拭目以待。
近年不少半新盤轉手均需要蝕讓，蔡志忠認為，近三至五年買入的新樓「揀錯咗就要輸，如果計埋使費，10間有7至8間都要輸」，他預料此情況有機會繼續出現，「有啲豪宅買入嚟5,000萬，賣出去又5,000萬，表面冇平過，但有啲業主係要畀15%稅、有啲公司客畀30%稅，蝕使費情況好普遍。」
資深投資者蔡志忠指，遲遲未通關，樓市只會續「捱打」。
無獨有偶，美銀證券亦認為，利率升加上香港經濟展望疲弱，料本港住宅樓價有下跌壓力，預期住宅樓價今年將下跌5%至10%，一手銷量料介乎持平至減少10%，主因是內地的經濟放緩及美國開始加息。
其中，包括首輪開賣的旺角納米新盤雋薈，計劃售120伙，全屬開放式，實用面積介乎152至228方呎，折實售價由約338.8萬至656.5萬元。以及包括新地旗下The YOHO Hub次輪售209伙，實用面積325至1,036方呎，折實售價由698.8萬至2,275.4萬元，呎價由18,882元至23,547元不等。
至於中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，即使美國2022年進入加息周期，香港亦未必跟隨，預期香港將繼續維持於歷史低位的低息環境，實質按揭利率將維持於2厘以下。隨著疫情穩定，通關有望，陳永傑預料，2022年上半年私人住宅樓價升幅可逾6%。
踏入2022年首個周末六、日，一手市場共有30個新盤推出，兩日共要售1239伙，反映發展商要吸盡購買力，心急清貨。
陳永傑：港未必跟隨加息
二手樓價跌勢已成，樓市已現三個逆風訊號？今年樓價走勢舉步維艱？
1.傳銀行研停做納米樓按揭
3.大行紛紛降今年樓價預測
由於納米樓樓呎價隨時過2萬呎，兼可做九成按揭，加上有關上車客財力較弱，若樓價於未來下挫，銀行首當其衝，要承受問題貸款風險亦不少。
2.新盤銷情明顯放慢?
汪敦敬認為，2022年本港樓價至少再升5%。
汪敦敬又認為，目前市場處於二元化經濟，未有資產的人士，目前仍處於儲蓄階段；但有資產的市民擁有相當強勁的購買力，足夠支撐樓市，他認為明年樓價升幅不可能少於5%。
其實，銀行收緊納米樓按揭已有跡可尋。去年，桂洪集團旗下紅磡單幢新盤「曼翹」銷情火爆，超購37倍多，但卻爆出有大型銀行不為該盤提供樓花按揭申請（即是即供按揭計劃）。桂洪屬小型地產商，財力可能較弱，銀行要加強風險管理，亦無可厚非。
不過，他認為，內房的惡劣情況不會一直持續，料內地政府經過首季低潮後，明年第二季有機會推出救市措施，帶動市況，同時料利好香港樓市，估計明年全年計樓價依然有機會上升3％至4%。
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