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香港地產發展商的投資前景


更多私人銀行觀點


債券方面,整體香港地產發展商的基本因素仍然良好,相對內地發展商現金流較強勁而且槓桿率較低,並且有隱性的股東支持。如有需要,大亨家族擁有龐大資金可以注資。最近債券通「南向通」正式開通,內地機構投資者亦可以透過香港債券市場投資境外債券。在投資者正在擔憂內地房地產市場收緊對內房債券影響的同時,財政非常穩健、有大亨家族背景支持、名字較為內地投資者熟悉的香港地產發展商,其美元債券將受青睞。


聯儲局上周議息後表示對經濟保持信心,更將2022至2023年美國經濟增長預測上調,至高於長期趨勢的水平,令不少對經濟前景感到憂慮的投資者能暫鬆一口氣。歐洲方面,德國大選結束後社民黨、綠黨和自民黨有望組建執政聯盟,市場亦憧憬該執政聯盟或會採取擴張性的財政政策,從而提振歐羅區的經濟增長潛力。筆者認為上述發展都有利全球股票,尤其是美國和歐羅區股票,以及價值股的前景。


疫情預料無損復甦


雖然市場本周再度憂慮通脹升溫,但美國聯儲局主席鮑威爾上周重申,相信美國將逐漸走出當前高通脹的階段,其所看重的通脹指標(即核心個人消費支出平減指數變化)有望於2022年底前回落至2%上方,意味略高於央行設定的長期目標。不過由於預計2022至2023年的核心通脹仍略高於目標水平,這很可能解釋了為何聯儲局加緊縮減買債的步伐。


或轉向商業地產海外投資 資本過剩有方法抵消影響

美停擺風險料有限對於香港地產板塊的投資前景,無可避免的是住宅發展商面對的政策風險增加,我們不能排除一些發展商會轉戰專注於投資商業地產的可能,及/或擴張海外投資。整體而言,我們較為看好財務實力雄厚,可以透過股份回購以中和每股盈利侵蝕效應,以及香港住宅物業佔各自資產淨值比重低的發展商,相對看淡股份回購能力相對較低、農業用地儲備高的發展商。我們亦看好收租股,預期疫情緩和、逐步通關將帶動消費趨勢復甦。


近日有報道指北京當局向香港地產商施壓,表明遊戲規則已經改變,不會再容忍壟斷行為,要求香港地產商幫助解決香港房屋問題,多家香港地產商先後嘗試為有關說法降溫。雖然至今未有實質政策出台,但這些未經證實的消息已導致香港地產板塊大幅下挫。


對於香港地產發展商目前是否需要解決香港房屋供應問題這一變數,我們有以下的情景分析。首先,假設北京當局沒有將責任委託給香港發展商,但如果假設要實踐相近「共同富裕」的理念,就不難看見其紓緩高樓價壓力的意向。好消息是,大多數香港發展商都有資本過剩的情況,因此,每股盈利的下滑將被以下因素抵消:1)將資產重新部署到海外高投資資本回報率的項目;及/或2)資本管理(即股份回購)。


縮減買債有根有據


另一方面,部分投資者或許亦會擔心,財政資金枯竭可能迫使美國政府10月份關門,特別是本周不論是鮑威爾或財長耶倫都警告了相關風險。然而,筆者暫時認為發生上述情形的概率不大,因為民主黨最終可在參議院內啟動特別和解程序(該程序下通過財政法案僅需51票,而非通常所需的60票),以通過提高債務上限的法案,儘管市場仍可能因相關消息影響而出現短暫波動。


當然,中國恒大事件如何發展仍是市場另一焦點。雖然筆者暫對內房股板塊仍保持審慎,但卻認為內地以至是亞洲整體的高收益債或正展現投資吸引力,即使短線亞洲高收益債難免會因恒大事件而出現波動,但其實除了少數房企以外,近年為改善房企信貸質素而頒布的「三道紅線」政策,的確有助房企降低槓桿率和改善資產負債表。在政府可能介入的前提下,恒大事件蔓延的風險或有限,加上亞洲高收益債的基本面整體改善,以及估值具有吸引力,筆者認為此類債券的風險回報比率在未來6至12個月仍具吸引力。


本周投資市場再度關注通脹風險,執筆時美國10年期債息連升4日,累計升逾23個基點。債息持續走高影響股票市場的投資意欲,美股標普500周二收市回吐逾2%,科技股納指更跌超過2.8%,至於翌日的亞洲股市亦受到拖累。筆者明白,債息上升對較高估值的科技股影響可能較大,因其貼現值或會出現較大的折讓;不過,對於價值股而言,債息上升卻可能是一道順風,因其除反映通脹預期回升之外,某程度上亦可被解讀為市場對經濟前景信心改善。


有大亨家族支持財政穩健


第二,鑑於內地政府對教育、電子商務及房地產等某些行業的監管經驗,我們考慮到香港地產投資板塊出現最「極端」情況的情景。如果發展商被要求以成本價出售其住宅土地儲備、捐贈地皮,或政府從發展商手中收回農業用地,未來發展商的盈利增長,可能大部分依賴與政府及/或政府相關機構聯合開發的公營房屋。隨着政府的目標是為有需要人口提供足夠的安全網,同時如果公屋住户願意支付溢價,他們也可以自由地在私人市場上買賣公屋。若出現這情況,將削弱本地房地產開發業務的投資資本回報率。


對於聯儲局加緊縮減買債,筆者認為此舉具有頗為積極的意義,特別是即使第三季疫情反彈而令8月新增職位一度大跌,仍無損聯儲局的樂觀看法。更重要的是現時美國疫苗接種人數繼續上升,雖然速度有回落,但仍有望令經濟活動在年底前回歸常態。事實上,任何的政策緊縮只要是基於經濟增長改善,以及通脹預期溫和而作出,理論上都有望利好全球經濟,而通貨再膨脹的情景一般亦有利價值股的表現。


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