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香港樓市維修令防租霸

有些人以為租屋比買樓容易,原因在於租屋的合約通常是一年起兩年止,如果租住的單位不理想,租約完結後就可以搬走。最壞情況是第一天搬進單位居住就想搬走,「捱」一年死約租金支出都是有限數目。不過實際上租屋比買樓更加要小心處理,如果沒有fact check清楚日後就可能會很麻煩。


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  另外租客也要留意租住的單位的查冊上有沒有拆卸令、維修令或其他法庭命令等紀錄,雖然租客是無需要負責以上命令的相關開支,但是租住此類單位,日後可能要協助業主,例如開門讓維修人員入屋進行維修,都頗為不方便,而法庭命令更有機會要租客立即搬走。所以租客看到物業查冊紀錄有任何命令,都最好不要選擇租住。


  要減低遇上租霸的風險,唯有小心揀選租客,一般來說有穩定收入的人士,例如公務員、醫護人員、紀律部隊人員、教師等最受業主歡迎,除此之外,任職大公司的職員也是不錯的。因為這些職業的人員要fact check他們是否真的任職以上的行業是最容易,他們有糧單,也有職員證或者有任職公司或機構的名片。這些資料雖然不能百分百保證租客不是租霸,至少也能證明租客有足夠的經濟能力租住單位。


  銀行通常都會對有Order24的物業批出按揭,不過會要求驗樓,也會要求買家負責因為有Order24而產生的費用,例如法律訴訟費用或清拆僭建物的費用等,如果註明是公共地方的拆卸令,雖然未必影響買入的單位,也要留意有些銀行可能會對有拆卸令的物業取態保守而不批按揭,另外要留意如僭建物涉及結構性改動,例如把單位改建做多間劏房,銀行也不會批出按揭。


  筆者一聽到有維修令,就立即問朋友買入該單位是否要向銀行申請按揭。朋友表示要向銀行申請按揭,因為有銀行會因為物業有維修令而不批按揭,就算有些銀行會批按揭,也有機會用較低估值去批,容易令買家失預算而要付多些首期。


  至於Order26是指危險建築物,既然是危樓,買來也要花大筆費用去維修,根本不應該去買。坊間不少人會把Order26和Order26a混為一談,但其實是不同的命令,Order26a是指維修欠妥的建築物,大多數情況是公共地方的維修令,也有可能是物業樓齡滿30年而要進行大維修,如果買入有Order26a的物業又要做按揭,最好向屋宇署或者該物業的業主立案法團取得維修令的詳情,然後主動把所得資料交給銀行,如果銀行認為維修令的內容風險不高,只要按揭申請人簽署承諾書負責維修令的相關費用,銀行就會批出按揭。


  不過朋友也做足功課,他透過代理把該大廈的近期成交單位也做了查冊,發覺那些單位的查冊也有同樣的公共部份維修令,同時那些單位也有銀行批出按揭,即代表該單位應該也可以向銀行申請按揭,所以就放心地買下單位。


  業主有權查證租客的身份,租客也有權利查證單位的業主和簽租約的是同一個人。最基本的做法是透過查冊取得物業資料,從查冊資料找到單位的全部業主資料,到簽租約時再比較一下是否全部業主都有簽署。否則就有機會出現業主不知情下出租單位令到租約無效。


  如果想進一步查證租客有沒有被列入租客黑名單或者是租霸,業主可以向有這些資料的公司或機構查詢。


  Order24指屋宇署根據「建築物條例」第24條發出的拆卸令,而Order26指屋宇署根據「建築物條例」第26條發出的維修令。Order24通常涉及屋內有僭建物,例如簷篷、玻璃屋、組合屋等,也有可能是公共地方有僭建物,無論是Order24還是Order26,如果是涉及公共地方,物業註冊紀錄上就會註明"Remarks:With Plans Re Common Part(s)"。


  物業因為樓齡老化而需要作出大小維修,或因上手業主的居住需要而僭建,可算是普遍現象,所以物業的註冊紀錄上有維修令不算是罕有的情況,當中較常見的維修令就有order 24 和 order26 兩類。


  業主把單位租出,從法律上是把單位的居住權租給租客,當租客收樓之後,業主就不能進入單位內,如果遇上「租霸」,業主就要白供樓之餘又不能擁有單位的居住權,就算日後能夠循法律途徑收回單位,通常都被租霸弄得亂七八槽,總之就是損失慘重。


  無論是拆卸令還是維修令,作出買入決定前都必需了解該命令的內容,至於應否買入,怕麻煩的人最好不要沾手。


筆者朋友睇中一個平市價一成的單位,但查冊後發現整幢大廈有一個屬公用地方的維修令,朋友問筆者應否買。







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