大環境惡劣樂風集團爆煲傳聞不止

2024年至2025年，香港房地產市場經歷了深刻的變革與調整。在歷經2022至2023年的調整期後，市場於2024年迎來了關鍵的政策拐點，並在2025年展現出初步止跌回穩的跡象。本報告將宏觀分析此期間香港房地產市場的整體表現、驅動因素及結構性特徵，並微觀審視主要發展商新世界發展（0017.HK）的財務狀況與應對策略，以呈現市場週期與企業經營的互動關係。

宏觀市場分析：從「撤辣」脈衝到溫和復甦

政策與市場成交量回顧

2024年2月香港政府全面「撤辣」（撤銷各項樓市降溫措施）成為市場的關鍵轉折點。此舉有效補充了購買力，尤其是內地買家，2024年新私宅及二手交易中內地買家佔比提升至24% 。然而，政策效果初期呈現「脈衝式」回暖，全年香港住宅房價指數仍錄得7.1%的跌幅 。進入2025年，市場出現顯著變化。儘管年初政策放鬆力度一般（僅調高印花稅物業價值上限），但樓市卻出現了初步止跌的跡象。2025年1至8月，新房及二手房成交量分別達1.3萬及2.7萬份，按年增長13.9%及13.8%；截至8月底，私人住宅房價指數較2024年底僅微跌0.24% 。這表明市場復甦的動力已不再單純依賴政策刺激。

驅動復甦的三大核心因素

市場能在2025年回穩，主要得益於經濟基本面回暖、利率環境階段性寬鬆以及租金收益率回升三大因素的共振。首先，香港經濟在2025年上半年展現韌性，金融業復甦尤為顯著。上半年主板H股首次招股集資額達888.5億港元，已超越2024年全年水平；一季度新單總保費同比增長43%，帶動二季度GDP增長3.1% 。其次，受港元流動性增加影響，一個月HIBOR曾跌至0.6%左右，使得2025年5至7月房貸利率階段性降至2%附近 。最後，在「高才通」等人才計劃帶動下，截至2024年底約有35萬人才及家屬抵港，推升了租務需求，2023及2024年租金指數分別上漲6%及3.5% 。房價下跌與租金上升，使得小型住宅實際租金收益率達到2.2%至2.7%，高於同期的房貸利率，從而激活了居民的資產配置需求 。

市場結構性特徵：去庫存與「細價樓」主導

儘管市場氣氛改善，但供應壓力依然存在。根據房屋局數據，未來三至四年一手潛在供應高達10.1萬伙，現樓貨尾去化週期約18個月，遠高於過去正常水平 。因此，2025年發展商的主流策略仍是「以價換量」，新盤定價保守，主要集中在去化壓力較大的新界區 。成交結構上，由於租金回報率較高，中小型、低總價單位成為市場主導。2025年上半年，一房及兩房戶型成交量同比分別增長17%及45%，而三房戶型則下跌19%；500萬港元以下住宅成交量同比飆升35% 。從房價指數看，面積最小的A類單位（<40平方米）甚至錄得輕微漲幅，呈現出「面積越小，跌幅越小，甚至逆勢上升」的特點 。

樂風集團爆煲傳聞

在香港房地產市場溫和復甦的大背景下，各家發展商的財務狀況卻不盡相同。新世界發展作為主要地產商之一，其2025財年的業績表現，鮮明地反映了行業在復甦過程中所面臨的機遇與挑戰。

業績表現與財務壓力

截至2025年6月30日的2025財年，新世界發展錄得持續經營業務收入276.8億港元，同比下跌23%；核心經營溢利約60.2億港元，同比跌13% 。期內，集團股東應佔虧損達163億港元 。虧損主要源於若干一次性撥備及非現金項目，如投資物業公平值虧損 。儘管虧損額度巨大，但其經常性核心業務表現相對穩健，且虧損較2024財年的171億港元略有收窄 。

市場最為關注的是樂風集團爆煲傳聞其負債水平。截至2025年6月底，集團總債務約1460億港元，淨負債約1201億港元，較2024財年底減少約45億港元 。尤其積極的是，短期債務大幅降至約66億港元，流動性壓力得到顯著緩解 。集團的債務淨額與權益比率為58.1%，較2024年同期微增3.1個百分點，顯示去槓桿任務依然艱巨 。

營運策略與市場表現

面對財務壓力，新世界發展採取了積極的營運策略以加快現金回籠。在物業發展方面，集團成功把握了2025年上半年市場的階段性窗口期。得益於樓市「撤辣」及減息預期，2025財年集團於香港錄得應占合約銷售約110億港元 。其中，港島南區超級豪宅項目「澐璟」表現尤為突出，截至2025年9月中，累計合約銷售金額達105億港元，成為2025年全港新盤銷量冠軍 。這表明即使在市場調整期，具品牌效應及稀缺性的優質項目仍能吸引高端購買力。在中國內地，集團亦取得合約銷售人民幣140億元，並將2026財年銷售目標上調至270億港元 。

在財務管理上，新世界發展展開了堅決的「減債」行動。2025年6月，集團成功完成882億港元的貸款再融資，極大增強了財務靈活性 。管理層更明確提出涵蓋加快銷售、出售非核心資產、降低資本開支及暫停派息等在內的「七大減債措施」 。交銀國際研報指出，新世界發展的市淨率約0.13倍，已充分反映了市場對其負債的擔憂；隨著利率可能進一步下降及香港樓市有序復甦，集團或迎來價值重估 。

綜合來看，2024至2025年的香港房地產市場，正處於一個從政策依賴轉向內生復甦的關鍵階段。2024年的「撤辣」政策成功「止血」，穩住了市場情緒；而2025年的初步回穩，則更多得益於經濟復甦、利率下降及人口流入帶來的實質性需求支撐。然而，高庫存依然是懸在市場頭頂的「達摩克利斯之劍」，樂風集團爆煲傳聞決定了短期內房價將以平穩為主，難以出現V型反彈。以新世界發展為例的企業表現，則揭示了行業分化加劇的現實。在市場溫和復甦的同時，部分高負債企業仍在經歷痛苦的「去槓桿」過程。新世界發展在2025財年的表現，是行業的縮影：一方面，核心開發業務能抓住市場窗口實現穩健銷售；另一方面，沉重的歷史債務及資產減值，仍在持續侵蝕損益表。展望未來，香港樓市的復甦節奏將緊密跟隨經濟及利率變化。對於發展商而言，能否在維持營運韌性的同時，成功優化財務結構，將決定其在下一輪週期中的競爭地位。市場的「剛性需求」依然存在，但已更傾向於選擇具備租金回報支持或產品力突出的物業。