Elize PARK撻訂再售價更高

6個單位於Elize PARK撻訂後立即重推市場，繼上周售出其中2伙後，新近再錄得2宗新成交，4個已重售單位中，3個單位的賣出價更較早前的成交價，高出2%至6%。

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## 房地產買賣撻訂過程（繁體中文）

在房地產交易中，「撻訂」是指買方在簽署正式買賣合約並支付定金後，**因故未能完成交易而選擇放棄購買**，導致定金被賣方沒收的違約行為。這是一個涉及法律責任與財務損失的嚴肅過程，以下詳細說明其流程與關鍵環節：

### 一、 觸發撻訂的常見原因

* **買方財務問題：** 貸款申請被拒、資金周轉不靈、無法籌足首期或尾款。

* **物業問題：** 驗樓發現嚴重結構缺陷、漏水、非法改建等賣方未披露的重大瑕疵。

* **市場因素：** 簽約後樓價急跌，買方認為購入價過高而反悔。

* **個人因素：** 家庭變故、移民、工作變動等導致無法或不想完成交易。

* **法律風險：** 產權不清、存在產權負擔（如按揭、押記）未能解決。

### 二、 撻訂的具體過程與法律後果

1. **簽署臨時買賣合約與支付定金：**

* 買賣雙方簽署《臨時買賣合約》（俗稱「臨約」）。

* 買方支付**臨時定金**（通常為樓價的3-5%）。

* 合約中明確規定正式買賣合約的簽署日期（通常為簽臨約後14天內）。

2. **簽署正式買賣合約與支付大訂：**

* 在指定日期內，雙方簽署《正式買賣合約》（俗稱「正約」）。

* 買方支付**大訂**（連同臨訂，總定金通常為樓價的10%）。

* 正約會詳細列明交易條款、完成交易日期（交樓日）、違約責任等。

3. **買方決定撻訂：**

* 買方在簽署正約後、完成交易（交樓）前，因上述任何原因決定放棄交易。

* **關鍵點：** 一旦簽署正約並支付大訂，買方若未能如期完成交易，即構成違約。

4. **買方通知違約（通常透過律師）：**

* 買方（通常由其代表律師）正式通知賣方及其律師，表明無法或不會完成交易。

* 此通知標誌著買方明確違約。

5. **賣方沒收定金：**

* 根據《正式買賣合約》中的條款（標準條款通常包含此項），**賣方有權即時沒收買方已支付的全數定金**（臨訂 + 大訂，即樓價的10%）。

* 這是賣方最基本的補償權利，無需證明實際損失。

6. **賣方重售物業：**

* 賣方需儘快將物業重新放售。

* 賣方有責任採取合理步驟減輕損失（例如以合理價格儘快售出）。

7. **賣方追討差價與額外損失（如需）：**

* **計算差價：** 如果物業最終以低於原合約價格售出，賣方可向原買方追討**差價損失**（原合約價 - 重售價）。

* **追討其他損失：** 賣方還可追討因買方違約而產生的合理額外費用，例如：

* 重售的代理佣金（如果適用）

* 因交易延誤產生的額外利息支出（如賣方需要過渡性貸款）

* 法律費用（處理違約及追討的相關費用）

* 物業在空置期間的管理費、差餉、地租等開支（從原成交日至重售成交日）

* **法律程序：** 賣方需透過律師發信追討，若原買方拒絕賠償，賣方需入稟法院提出訴訟，勝訴後方可強制執行。

8. **買方潛在的進一步責任：**

* 除了損失定金和可能面臨的差價及費用賠償外，買方也可能需承擔自己律師的費用（即使交易未完成）。

* 嚴重的違約行為可能會影響買方的信用記錄。

### 三、 對買方的嚴重後果總結

* **定金全數損失：** 已付的定金（通常10%）被賣方沒收，無法取回。

* **追討差價風險：** 若樓價下跌導致物業以低價重售，需賠償賣方差價。

* **承擔額外費用：** 可能需賠償賣方的重售佣金、額外利息、法律費、持有成本等。

* **法律訴訟：** 可能面臨賣方的民事訴訟，耗時耗力。

* **信用受損：** 可能影響日後申請貸款或進行其他大額交易的信譽。

### 四、 對賣方的影響與注意事項

* **交易延誤：** 需重新放售物業，交易時間被拖長。

* **市場風險：** 重售時可能遇到樓價下跌的風險（差價損失需成功追討才能彌補）。

* **資金周轉：** 原定收到的樓款延遲，可能影響其換樓計劃或其他財務安排。

* **減輕損失義務：** 必須積極重售物業，不能任由物業空置或以明顯不合理低價出售，否則法院可能減少可追討的差額。

* **沒收定金非必然最終得益：** 若重售價遠低於原價且差額大於定金，即使沒收了定金，仍可能蒙受淨損失（需成功追討差額才能彌補）。

### 五、 如何避免撻訂風險（買方）

1. **財務評估要謹慎：**

* 簽約前取得銀行的「貸款初步批核」或「原則上批准」，確認貸款額度。

* 精確計算所有開支（首期、稅費、佣金、律師費、裝修費等），確保有足夠流動資金。

* 預留應急資金應對突發情況。

2. **徹底查驗物業：**

* 親自多次視察物業不同時段狀況。

* 聘請獨立專業驗樓師進行詳細驗樓報告。

* 查閱土地註冊處紀錄，了解產權狀況、是否有未解除的押記等。

* 了解大廈公契、管理狀況及是否有維修令等。

3. **尋求專業意見：**

* 委任經驗豐富的房地產律師，仔細審閱買賣合約條款，特別是違約責任部分。

* 諮詢專業的地產代理了解市場情況和物業背景。

4. **審慎考慮市場波動：** 充分認知房地產價格可能波動，簽署有法律約束力的合約後悔成本極高。

5. **購買合適保險（如適用）：** 部分保險產品（雖不常見）或可涵蓋因特定原因（如失業、重病）無法完成交易的部分損失，但需仔細了解條款。

### 六、 賣方如何保障自身權益

1. **收取足夠定金：** 10%定金是常見且相對能起到阻嚇違約和提供基本保障的金額。

2. **清晰明確的合約條款：** 確保正式合約中關於買方違約時賣方沒收定金及追討差價/損失的權利條款清晰無誤。

3. **選擇財務穩健買家：** 在可能情況下，了解買家的財務背景和購房目的。

4. **遇撻訂時迅速行動：**

* 立即委託律師確認沒收定金並發出追討函（如適用）。

* 果斷委託代理重新放盤，積極尋找新買家，履行減輕損失的義務。

* 詳細記錄所有因買方違約產生的額外費用。

**結論：**

撻訂是一個對買方代價高昂、對賣方造成困擾的房地產交易失敗情況。買方在簽署具法律約束力的買賣合約（特別是支付大訂後）前，**務必進行極其審慎的財務評估、物業查驗和法律諮詢**，充分認知違約的嚴重後果。賣方則應透過合約條款保障自身權利，並在遇到撻訂時依法（沒收定金）並積極採取行動（重售及追討損失）以最大限度減少自身損失。無論買賣哪一方，在整個交易過程中尋求專業律師的協助至關重要。