意料之外的「微調」：2026年財政預算案如何重新校準香港樓市？
- ctfm214
- 9分钟前
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2026年2月25日，財政司司長陳茂波發佈了新一份《財政預算案》。在樓市全面「撤辣」滿一週年之際，市場普遍預期政府將進一步推出諸如放寬按揭或容許強積金置業等刺激措施，然而預算案最終揭曉的內容卻令不少分析師感到「意外」。這份預算案並未對普羅住宅市場落墨太多，反而透過針對性的「微調」，釋放出政府希望樓市平穩、均衡、健康發展的清晰訊號。其影響將從超級豪宅、土地供應、房地產信託基金（REITs）以及商業地產等多個維度，深遠地重塑2026年及以後的香港房地產格局。
一、 超級豪宅稅率「驚喜」加辣：象徵意義大於實際影響
本次預算案最受矚目的房地產措施，是將價值一億元以上的超級豪宅物業交易印花稅率，從原本的4.25%大幅上調至6.5% 。這是自2018年以來政府首次再度「加辣」，雖然僅針對頂端市場，卻在輿論和業界投下了一枚震撼彈。
綜合各大機構分析，這項措施的實際影響有限，但政策信號強烈。
1. 實際成交量預期影響有限：摩根大通（摩通）的報告指出，價值逾億元的豪宅成交向來稀少，2025年全年僅錄得169宗，佔整體住宅交易比例不足1% 。對於這類超級富豪買家而言，額外2.25%的交易成本，即約225萬元，相對於物業總價而言「微不足道」，可能僅相當於1至2個月的樓價升幅 。因此，該行維持2026年樓價上升10%至15%的預測。滙豐證券亦認同，此舉增加財政收入的目的，可能大於打壓樓市 。
2. 引發漣漪效應與心理影響：摩通更進一步指出，此舉可能觸發「恐慌性購買」。潛在買家或擔憂政府未來將進一步下調徵收豪宅稅的門檻，從而加快對5,000萬至9,000萬元物業的入市步伐 。然而，瑞銀（UBS）和世邦魏理仕（CBRE）則持更審慎的態度。瑞銀認為，此舉是政府對樓市立場由「支持」轉向「中性」甚至略帶「負面」的標誌，可能削弱豪宅投資者的信心 。世邦魏理仕更因此將2026年豪宅樓價的預測由原來的上升0-5%，下調至「持平」 。
3. 對發展商的影響不一：在股票市場層面，大行普遍認為，專注發展超級豪宅的發展商將面臨壓力。摩根士丹利點名指出，九龍倉集團因其較高比例的資產淨值（NAV）來自超豪華住宅物業，將受到最直接的負面影響；此外，恒隆地產、長實、恒地及新地等持有豪宅項目的發展商亦需關注相關風險 。
二、 土地供應「穩字當頭」：北都成為發展主軸
在住宅土地供應方面，預算案體現了「審慎穩定」的原則，並將未來發展的焦點明確指向北部都會區。
1. 住宅用地有序推出：2026/27年度賣地計劃將推出9幅住宅用地，連同鐵路物業發展、市建局及私人重建項目，預計全年潛在土地供應可建約22,000個單位 。政府強調會審慎參考市況按季公佈推售安排，旨在穩定市場預期。值得留意的是，政府預計未來五年私營房屋單位年均落成量約17,000個，較過去五年平均數減少約8%，這或許有助於消化現有庫存，為樓價提供支持 。
2. 北部都會區提速發展：預算案花費大量篇幅描繪北部都會區（北都）的藍圖，顯示其已從概念進入實質操作階段。政府將成立「新田科技城」及「洪水橋產業園」兩間專責公司，並計劃向立法會申請注資100億元啟動資金 。同時，政府將加快制訂北都發展專屬法例，並為區內大型私人項目訂明審批期限。瑞銀認為，北都大量土地儲備的存在，將有效抑制住宅價格的「急劇反彈」 。世邦魏理仕則提醒，新成立的專責公司職能與現有的科技園公司可能存在重疊，未來能否有效協調將是成功的關鍵 。
三、 商業地產靜待黎明：REITs迎來政策東風
相對於住宅市場的微調，預算案對處於調整期的商業地產市場採取了「疏導」而非「刺激」的策略，並為房地產信託基金（REITs）帶來了實質性利好。
1. 商業用地繼續暫停推售：鑒於寫字樓等物業類別仍然錄得較高空置率，政府連續第二年宣佈不推售一般商業用地 。此舉被業界普遍視為「適當」的對症下藥，旨在改善市場供求關係，為商業物業的復甦提供喘息空間 。同時，香港投資管理公司（港投公司）將引導資金投向優質商業物業項目，試圖為市場注入新動力 。
2. REITs獲政策「大禮包」：預算案為REITs市場的長遠發展鋪平了道路。其中最振奮人心的消息是，政府將與內地監管機構合作，爭取盡快將REITs納入「互聯互通」機制 。這意味著未來內地投資者可透過該機制直接投資香港REITs，為市場帶來龐大的增量資金。此外，政府計劃修例，便利REITs進行私有化或重組，並豁免正在申請上市的REITs在注入非住宅物業時的印花稅 。瑞銀認為，這一攬子措施對領展、置富產業信託等房託基金構成「輕微利好」，有望提升其流動性和估值 。
四、 宏觀經濟與人才：樓市最堅實的後盾
除了針對房地產的直接措施，預算案中關於宏觀經濟和人才引進的方針，也將對樓市產生深遠的間接影響。
1. 經濟增長預期樂觀：政府預測2026年經濟增長2.5%至3.5% 。受資本市場活動活躍及經濟復甦帶動，高盛預計2026/27年度財政狀況將進一步改善，甚至錄得220億港元盈餘 。瑞銀亦維持香港今年3.3%的經濟增長預測，認為經濟結構正出現積極變化，為樓市平穩復甦提供基礎 。
2. 人才計劃持續創造需求：各項人才入境計劃已成功吸引超過27萬人來港，其中逾10萬人通過高才通計劃抵港 。這批高學歷、高收入人群的湧入，為香港帶來了切實的、高質素的住屋需求，尤其是對市區優質租務市場和中小型單位的支持作用不容忽視 。
結論：告別大開大合，走向精細化管理
總體而言，2026年《財政預算案》對房地產市場的影響可概括為「精準微調，長遠布局」。政府並未跟隨市場期望推出大規模的刺激措施，反而透過上調豪宅印花稅、穩定土地供應、大力推動北都發展以及為REITs市場拆牆鬆綁等一系列組合拳，展現出其政策思路的轉變。
瑞銀分析師的總結最為精闢：政府希望房地產市場「平穩發展，不要過冷也不要過熱」。展望未來，香港樓市將不再是單邊大漲大跌的格局，而是在「北部都會區」的巨大供應預期、利率週期變化、以及宏觀經濟復甦強度等多重因素交織下，邁向一個更由基本因素驅動、不同板塊表現日益分化（豪宅與大眾市場、住宅與商業地產）的新常態。對投資者和置業者而言，告別過往的簡單邏輯，擁抱更精細化的分析和長線思維，將是應對未來市場波動的不二法門。
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