樂風集團Elize PARK西餅客撻訂15B單位, 4天後即被搶接

樂風集團Elize PARK西餅客撻訂15B單位, 4天後即被搶接

市區成熟地段新盤不多, 而高質素物業, 始終被人看高一線, 新崛起發展商樂風集團旗下洗衣街新盤, 雖有西餅客撻訂, 但其中15B 單位, 4天後隨即被新買家追購。

延伸閱讀

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## **細價盤狂飆：資本邏輯下的生存博弈與投機狂歡**

在香港樓市的財富版圖上，細價盤早已脫離單純的住宅屬性，蛻變為資本流動的微型載體。當新鴻基旗下200呎「納米豪宅」開售兩小時即告沽清，當投資者手持十數本支票簿穿梭於售樓處，這場針對細價盤的集體圍獵，實質是資本主義末端的生存策略展演。從避險需求到槓桿遊戲，從政策套利到群體癲狂，多重動因編織出當代香港最荒誕的財富寓言。

### **資金避險的鋼鐵邏輯**

在美元加息週期與港股波動加劇的雙重夾擊下，細價盤成為資本的諾亞方舟。2023年港元定期存款利率徘徊在4%時，九龍區200呎單位租金回報率卻達3.8%，若計入每年約5%的樓價升幅，實質回報率遠超債券市場。這種「進可攻退可守」的資產特性，完美契合香港「水浸銀行體系」的資金流向——金管局數據顯示，2023年M3貨幣供應量達16.8萬億港元，較2019年暴增34%，過剩流動性在實體經濟疲軟下，只能湧向具備抗通脹屬性的磚頭。

開發商更將此轉化為精密的財務工程。新世界發展某荃灣項目推出「3+2按揭計劃」，首三年利率鎖定2.5%，恰與美聯儲加息週期形成對沖。這種「利率避險型產品設計」，使細價盤超越傳統不動產範疇，進化為鑲嵌金融衍生屬性的投資工具。某私募基金經理坦言：「買納米樓如同購入實物期權，既對賭港府土地供應不足，又對沖全球貨幣貶值風險。」

### **槓桿魔術的致命誘惑**

政府「減辣」政策意外點燃槓桿狂潮。2023年放寬按揭保險門檻後，800萬港元物業可承造九成按揭，配合發展商二按計劃，投資者實際僅需5%首期即可撬動資產。以購入600萬單位為例，自備資金從傳統的180萬銳減至30萬，槓桿比率飆升至20倍，較美股融資融券高出四倍。這種「以小博大」的財務結構，在低息環境下猶如資本鍊金術——假設樓價年漲5%，實際回報率即達100%，徹底顛覆傳統投資回報曲線。

市場更衍生出「劏房證券化」的變種模式。資深投資者購入200呎單位後，通過加建閣樓、分間衛浴，將月租從1.2萬提升至2.8萬，租金回報率突破6%。大埔某單幢樓甚至出現「空間期貨」交易，未竣工單位已被分拆成六個床位預售租約。這種將居住空間徹底金融化的操作，實質是將《建築物條例》的灰色地帶轉化為套利空間，使細價盤淪為資本的提線木偶。

### **政策溫床的制度紅利**

政府房屋政策的結構性矛盾，意外孕育細價盤的投機沃土。2023年公屋平均輪候時間延至5.3年，催生龐大的「夾心階層」租賃需求；同時，「限呎地」政策強制新盤供應小型單位，客觀上製造出壟斷性投資標的。這種「政策雙刃劍」效應在屯門某樓盤顯露無遺：項目因政府規劃要求配建45%納米戶型，發展商順勢將該類單位包裝成「租金保證計劃」，吸引投資者掃貨。

稅制漏洞更強化套利空間。相比工商物業15%的從價印花稅，住宅額印稅在「先買後賣」機制下可獲退稅，變相鼓勵投資者「細屋換大屋」的滾動操作。稅務學會估算，2022年透過「一約多伙」避稅購入細價盤的案例達1,200宗，涉及稅收流失逾3億港元。這種制度性套利，將本該調節市場的稅務工具異化為投機助推器。

### **群體心理的自我實現**

樓市預期的自我強化機制，催生出獨特的投機生態。中原城市領先指數連續18年上漲的「神話」，培養出「樓價只升不跌」的集體信仰。在WhatsApp投資群組流傳的「納米樓必賺公式」中，甚至出現「每延遲一年上車，終身財富縮水20%」的恐慌性計算。這種心理預期的貨幣化，使得2023年某青衣新盤出現荒誕場景：投資者未曾踏足示範單位，僅憑平面圖便斥資千萬掃入十伙。

傳媒話術與地產敘事的共謀，更將投機行為浪漫化。某財經KOL創造「納米樓財自由」概念，聲稱持續購入五年即可月收十萬租金；地產商將18平方公尺開放式單位命名為「星級行政套房」，空間壓縮被包裝成「精英生活模式」。這種符號學操縱，成功將居住品質的倒退轉譯成階層晉升的象徵，使搶購細價盤從資本遊戲昇華為身份認同儀式。

### **系統性風險的倒影**

這場狂歡背後隱現危機的魅影。當300呎以下單位佔整體交易量突破25%，市場流動性卻持續惡化——2023年細價盤平均成交週期達98天，較五年前延長1.3倍。更危險的是利率敏感度：若最優惠利率升至6%，月供佔收入比將突破70%，觸發斷供潮的臨界點近在咫尺。金管局壓力測試顯示，樓價下跌15%將導致8%細價盤淪為負資產，這恰似在鋼索上堆疊火藥桶。

細價盤搶購潮的本質，是香港深層次矛盾在樓市的投影。當劏房戶與納米樓投資者共用同一部升降機，當地產經紀同時推銷「棺材房」與「磚頭保值論」，這座城市的居住正義已徹底淪為資本的修辭遊戲。那些在售樓處揮舞支票簿的身影，既是這場荒誕劇的演員，也是被異化價值綁架的人質——他們用畢生積蓄購買的不過是資本列車的站台票，而這列車的終點，早已寫在土地供應報告與發展商財報的夾縫之中。